Valvojan toiminta ja hyväksynnät ovat yleinen kiistakysymys rakennusurakoissa. Oikeuskäytäntö ja rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) lähtevät kuitenkin pääsäännöstä, jonka mukaan urakoitsija on alan ammattilaisena ensisijaisesti vastuussa suorituksestaan, eikä valvojan passiivisuus poista tätä vastuuta.
1. Sitooko valvojan hyväksyntä taloyhtiötä?
Pääsääntöisesti valvojan tekemä hyväksyntä tai valvonnan suorittaminen ei rajoita eikä vähennä urakoitsijan sopimuksenmukaista vastuuta.
- Urakoitsijan vastuu: YSE 1998 62 §:n 1 kohdan mukaan tilaajan (taloyhtiön) taholta tapahtuva valvonta ei poista urakoitsijan vastuuta työntuloksesta. Urakoitsija vastaa siitä, että työ on tehty sopimuksen, suunnitelmien ja hyvän rakentamistavan mukaisesti.
- Vastaanottotarkastus: Merkittävin poikkeus on urakan vastaanottotarkastus. YSE 71 §:n mukaan kaikki virheet, jotka ovat havaittavissa, on yksilöitävä tarkastuspöytäkirjaan. Jos valvoja ja tilaaja eivät kirjaa havaittavissa olevaa virhettä vastaanottotarkastuksessa, oikeus vedota siihen myöhemmin menetetään, ellei kyseessä ole piilevä virhe tai urakoitsijan törkeä laiminlyönti.
2. Vastuu, jos virhe olisi ollut havaittavissa työvaiheessa
Vaikka urakoitsija kantaa päävastuun, vastuu voi tietyissä, tarkasti rajatuissa tilanteissa siirtyä osittain tilaajalle (taloyhtiölle), jos valvonta on laiminlyöty räikeästi.
- Vastuun siirtymisen edellytykset (YSE 62 § 2 mom.): Tilaaja voi joutua vastaamaan virheen aiheuttamista lisäkustannuksista ja vahingoista, jos:
- Kyseessä on urakkasuorituksen vakava virhe.
- Virhe on ollut niin ilmeinen, että tilaajan (valvojan) olisi tullut se kohtuuden mukaan havaita.
- Tilaaja/valvoja ei ole huomauttanut virheestä urakoitsijalle.
- Poikkeus – Urakoitsijan törkeä laiminlyönti: Vaikka valvoja olisi jättänyt huomauttamatta ilmeisestä virheestä, vastuu ei siirry tilaajalle, jos virhe johtuu urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä.
- Oikeuskäytännön linjaus: Oikeuskäytännössä kynnys vastuun siirtymiselle tilaajalle on korkea. Esimerkiksi tapauksessa, jossa lattiakaivot ja vesieristeet oli asennettu virheellisesti, hovioikeus katsoi, ettei tilaaja menettänyt oikeuttaan korvaukseen, vaikka valvoja ei ollut havainnut virheitä asennusvaiheessa. Oikeus totesi, että vastuu ei siirry, koska urakoitsija on ammattilaisena ensisijaisesti vastuussa työn laadusta ja valvonnan tarkoitus on turvata tilaajan etua, ei pienentää urakoitsijan vastuuta. Toisessa tapauksessa katsottiin, että vaikka virhe (palokatkojen puutteet) olisi ollut havaittavissa, urakoitsijan törkeä huolimattomuus (piilevien virheiden jättäminen rakenteisiin) esti vastuun siirtymisen tilaajalle.
3. Valvojan mahdollinen vahingonkorvausvastuu
Jos valvoja laiminlyö tehtävänsä ja tästä aiheutuu taloyhtiölle vahinkoa (esimerkiksi taloyhtiö menettää oikeutensa vaatia korvausta urakoitsijalta määräaikojen laiminlyönnin vuoksi), valvoja voi joutua vahingonkorvausvastuuseen taloyhtiötä kohtaan.
- Vastuun peruste: Valvojan vastuu perustuu konsulttisopimukseen (yleensä KSE-ehdot). Valvoja vastaa virheestä, jos hän ei ole suorittanut tehtäväänsä ammattitaitoisesti ja huolellisesti.
- Vastuun rajoitukset: Konsulttisopimuksissa vastuun yläraja on usein sidottu palkkion määrään. Kuitenkin korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä (KKO 2003:26) katsottiin, että jos sopimukseen on kirjattu vaatimus suuresta vastuuvakuutuksesta (esim. 5 miljoonaa markkaa), tämä voi syrjäyttää yleisten ehtojen mukaisen matalamman vastuukaton. Tällöin valvoja voi vastata vahingoista vakuutusmäärään saakka, vaikka hänen palkkionsa olisi ollut pieni.
- Näyttötaakka: Taloyhtiön on pystyttävä näyttämään, että valvoja on toiminut huolimattomasti ja että tämä huolimattomuus on aiheuttanut vahingon (esim. urakoitsijan virhe olisi ollut estettävissä asianmukaisella valvonnalla).
Yhteenveto: Valvojan hyväksyntä ei vapauta urakoitsijaa vastuusta, ellei kyse ole vastaanottotarkastuksessa hyväksytystä ilmeisestä virheestä. Urakoitsija vastaa aina omasta törkeästä huolimattomuudestaan ja laadunvarmistuksen laiminlyönnistä, vaikka valvonta olisi ollut puutteellista.
