Julkisivuremonteissa virheet, kuten pinnoitteiden halkeilu tai rapautuminen, ilmenevät usein vasta vuosia vastaanoton jälkeen säärasituksen myötä. Juridisesti tilannetta arvioidaan Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) takuu- ja vastuuaikamääräysten sekä oikeuskäytännön kautta.
1. Halkeamat, rapautuminen ja irtoamiset
Kun julkisivussa havaitaan vaurioita, keskeistä on arvioida, onko kyseessä pelkkä esteettinen haitta vai teknistä käyttöikää lyhentävä virhe.
- Tekninen käyttöikä vs. todellinen kesto: Jos julkisivuratkaisun (esim. eristerappaus) tekniseksi käyttöiäksi on arvioitu 30–50 vuotta, mutta laajoja vaurioita, kuten halkeilua ja irtoamista, ilmenee jo noin 10 vuoden kuluttua, kyse ei ole normaalista kulumisesta vaan rakennusvirheestä.
- Asennusvirheet syynä: Oikeuskäytännössä (Helsingin HO 13.2.2019) on katsottu, että rappauksen halkeilu ja irtoaminen on virhe, jos se johtuu hyvän rakentamistavan tai valmistajan ohjeiden vastaisesta asennuksesta. Esimerkkejä tällaisista virheistä ovat rappausverkon asentaminen kiinni eristevillaan eikä laastikerroksen sisään tai kiinnikkeiden asentaminen väärään kulmaan, mikä heikentää rakenteen lujuutta.
- Vedenpoiston virheet: Myös puutteellinen vedenpoisto, kuten sisäänpäin kallistavat pellitykset tai sokkelin vierustat, katsotaan virheeksi, joka aiheuttaa ennenaikaista rapautumista. Urakoitsija vastaa tällaisesta virheestä, vaikka suunnitelmissa ei olisi erikseen mainittu kallistuksia, sillä ammattilaisen tulee noudattaa hyvää rakentamistapaa.
2. Onko kyse takuukorjattavasta virheestä vai normaalista kulumisesta?
Vastuun jakautuminen ja todistustaakka riippuvat siitä, milloin virhe havaitaan.
- Takuuaika (yleensä 2 vuotta): Urakoitsijalla on ns. käännetty todistustaakka. Urakoitsija vastaa virheistä, ellei hän pysty näyttämään toteen, että vika johtuu hänestä riippumattomasta syystä, kuten tavanomaisesta kulumisesta, virheellisestä käytöstä tai tilaajan vastuulla olevan huollon laiminlyönnistä.
- Takuuajan jälkeen (10 vuotta): Takuuajan päätyttyä urakoitsija vastaa vain sellaisista virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä, ja joita ei voitu havaita vastaanottotarkastuksessa.
- Törkeän laiminlyönnin kynnys: Oikeuskäytännössä törkeänä laiminlyöntinä on pidetty esimerkiksi materiaalivalmistajan nimenomaisten asennusohjeiden vastaista työtä (esim. rappausverkon väärä sijoittelu), joka lyhentää rakenteen elinkaarta merkittävästi,. Myös laadunvarmistuksen olennainen laiminlyönti, kuten kestävyyslaskelmien tekemättä jättäminen muutostyön yhteydessä, voi ylittää kynnyksen.
3. Vastuu aliurakoitsijoiden työstä
Taloyhtiön (tilaajan) ja pääurakoitsijan välisessä suhteessa pääurakoitsija kantaa vastuun koko ketjun suorituksesta.
- Pääurakoitsijan isännänvastuu: YSE 1998 -ehtojen mukaan sopijapuoli vastaa käyttämiensä muiden osapuolten (kuten aliurakoitsijoiden) töistä kuin omistaan. Urakoitsija ei voi vapautua vastuusta vetoamalla siihen, että hän on delegoinut työn aliurakoitsijalle.
- Törkeä tuottamus ja aliurakoitsija: Korkein oikeus on linjannut (KKO 2016:79), että pääurakoitsija vastaa takuuajan jälkeenkin (10 vuoden vastuuaikana) aliurakoitsijansa tekemästä virheestä, jos aliurakoitsija on menetellyt törkeän huolimattomasti. Pääurakoitsija ei vapaudu vastuusta sillä perusteella, että hän itse olisi valvonut työtä huolellisesti, jos lopputulos on aliurakoitsijan toiminnan vuoksi virheellinen,.
- Regressioikeus: Vaikka pääurakoitsija vastaa taloyhtiölle, hänellä on oikeus vaatia korvausta (regressio) omalta aliurakoitsijaltaan heidän välisensä sopimuksen perusteella. Tämä on kuitenkin urakoitsijoiden välinen asia eikä vaikuta taloyhtiön oikeuteen vaatia korjausta pääurakoitsijalta,.
Yhteenveto: Jos julkisivu siis rapautuu ennenaikaisesti, kyse on todennäköisesti virheestä. Takuuajan jälkeen taloyhtiön on pystyttävä osoittamaan, että virhe johtuu urakoitsijan (tai tämän aliurakoitsijan) törkeästä laiminlyönnistä tai ohjeiden vastaisesta työstä, jotta 10 vuoden vastuuta voidaan soveltaa.
