Putkiremontin laajuus – Miten vältetään taloyhtiön ja urakoitsijan väliset riidat?

Putkiremontti eli linjasaneeraus on usein taloyhtiön historian suurin ja kallein hanke. Tyypillisin riidanaihe on urakan laajuus: kuuluuko tietty työvaihe sovittuun urakkahintaan vai onko kyseessä lisätyö, josta urakoitsijalla on oikeus laskuttaa erikseen. Tässä artikkelissa analysoimme urakan sisältöä oikeudellisesta näkökulmasta tukeutuen erityisesti rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin (YSE 1998), joita linjasaneeraushankkeissa yleensä sovitaan sovellettavan.

1. Pääsuoritusvelvollisuus ja urakka-asiakirjojen merkitys

Urakoitsijan suoritusvelvollisuuden ydin on niin sanottu pääsuoritusvelvollisuus. YSE 1998 1 §:n mukaan urakoitsija on velvollinen suorittamaan kaikki ne työt, toimenpiteet ja hankinnat, joita urakkasopimus ja siinä noudatettaviksi määrätyt asiakirjat edellyttävät sovitun työntuloksen aikaansaamiseksi.

Riitatilanteissa keskeiseksi nousee urakka-asiakirjojen pätevyysjärjestys (YSE 13 §). Jos asiakirjat ovat ristiriitaisia, etusijalla ovat kaupalliset asiakirjat, kuten urakkasopimus ja urakkaneuvottelupöytäkirja, ennen teknisiä asiakirjoja, kuten työselostuksia ja piirustuksia. On kuitenkin huomattava, että sopimusasiakirjat täydentävät toisiaan: jos määräys löytyy yhdestäkin asiakirjasta, se katsotaan päteväksi.

2. Sisältyykö kylpyhuoneen palauttaminen alkuperäiseen tasoon urakkaan?

Yksi yleisimmistä kiistoista on se, kuinka kattavasti kylpyhuoneen pinnat ja kalusteet tulee uusia putkityön jälkeen. Lähtökohtana on urakka-asiakirjoissa määritetty työntulos.

• Jos urakka on määritelty kattamaan ”kylpyhuoneiden uusimisen”, siihen kuuluvat kaikki työt, joita valmis lopputulos edellyttää.
• Mikäli asiakirjoissa ei ole yksityiskohtaista kuvausta suoritustavasta, urakoitsijan on noudatettava hyvää rakentamistapaa ja vastaavanlaisissa töissä yleensä noudatettavaa menettelyä.
• Urakoitsija ei ole velvollinen toteuttamaan vaatimuksia, jotka eivät perustu urakka-asiakirjoihin ja joita huolellinen urakoitsija ei ole voinut yleisen alan käytännön perusteella ottaa urakkahinnassa huomioon.

3. Vanhojen rakenteiden purku ja vahvistaminen – Kenen vastuulla?

Kun putkiin käsiksi pääseminen edellyttää rakenteiden avaamista, syntyy kysymys siitä, kuka vastaa purkutöistä ja mahdollisesti tarvittavista vahvistuksista.

Oikeuskäytännössä (esim. KKO 2001:14) on katsottu, että urakoitsijan on suoritettava ne rakennustekniset työt, jotka ovat välttämättömiä varsinaisen työn suorittamiseksi tai virheen korjaamiseksi. Jos putki on betonikerroksen alla, urakoitsijan on voitava varautua siihen, että korjaaminen edellyttää päällysrakenteiden purkamista ja uudelleen rakentamista.

Kuitenkin:

• Jos rakenteista löytyy ennalta-arvaamattomia poikkeamia (esim. odottamaton asbesti tai rakennusvirhe vanhoissa rakenteissa), kyseessä voi olla YSE 16 §:n mukainen poikkeava olosuhde, joka voi oikeuttaa hinnanmuutokseen.
• Purkujäte kuuluu urakoitsijan vastuulle, ellei toisin ole sovittu.

4. Osakkaan teettämät muutokset ja niiden purkaminen

Taloyhtiöissä on usein huoneistoja, joihin osakkaat ovat tehneet omia muutoksiaan (esim. sauna kylpyhuoneen tilalle tai lisäkalusteita). Kuuluuko näiden purkaminen urakkaan?

YSE 1 § 2 momentin mukaan urakoitsijan velvollisuus rajautuu siihen, mitä huolellinen urakoitsija on voinut ottaa huomioon. Jos urakka on laskettu standardikylpyhuoneiden mukaan, osakkaan teettämien erityisrakenteiden purkaminen ja palauttaminen on yleensä lisätyötä. Urakoitsijan edellytetään kuitenkin alan asiantuntijana tulkitsevan suunnitelmia huolellisesti. Jos taloyhtiö haluaa urakoitsijan vastaavan kaikista purkutöistä, tämä on syytä kirjata nimenomaisesti urakkasopimukseen tai neuvottelupöytäkirjaan.

Asiantuntijan vinkit taloyhtiön hallitukselle:

1. Varmista asiakirjojen täsmällisyys: Epämääräiset kirjaukset ”asennuksista” tai ”korjauksista” johtavat riitoihin. Käytä asiantuntijaa sopimuksen laatimisessa.
2. Huomioi tiedonantovelvollisuus: Urakoitsijalla on laaja tiedonantovelvollisuus havaitsemistaan puutteista tai tarvittavista lisätöistä.
3. Käsittele muutokset viipymättä: Jos urakoitsija pitää jotain työtä lisätyönä, siitä on sovittava kirjallisesti ennen työhön ryhtymistä.

Onko taloyhtiöllänne epäselvyyksiä urakan laajuudesta? Lakiasiaintoimistomme asiantuntijat auttavat tulkitsemaan YSE-ehtoja ja urakkasopimuksia, jotta hanke saadaan vietyä maaliin ilman kalliita oikeudenkäyntejä. Ota yhteyttä ja pyydä maksuton alkukartoitus.

toimisto@laatujuristit.fi
010 7397 371

Lindström Talo
Lautatarhankatu 6
00580 Helsinki