Parvekeremonteissa virheet, kuten pinnoitteiden halkeilu tai rapautuminen, ilmenevät usein vasta urakan vastaanoton jälkeen säärasituksen ja käytön myötä. Tällöin keskeiseksi nousee kysymys siitä, onko kyseessä urakoitsijan vastuulla oleva virhe vai rakenteen luonnollinen kuluminen.
1. Halkeamat, rapautuminen ja pinnoitteiden irtoaminen
Kun parvekerakenteissa ilmenee halkeamia tai pinnoitevaurioita, arviointi perustuu siihen, vastaako suoritus sopimusta ja hyvää rakentamistapaa.
- Virheen määritelmä: Virhe on kyseessä, jos työntulos ei vastaa sovittua tai jos se ei kestävyydeltään tai toimivuudeltaan vastaa sitä, mitä tilaajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Esimerkiksi rappauksen halkeilu ja irtoaminen on oikeuskäytännössä katsottu virheeksi, jos se johtuu virheellisestä asennustavasta, kuten rappausverkon väärästä sijoittelusta tai kiinnikkeiden pettämisestä.
- Esteettinen vai tekninen haitta: Pelkät hiushalkeamat voidaan joskus tulkita esteettisiksi haitoiksi, mutta jos halkeamat ovat niin syviä, että ne päästävät sadeveden rakenteisiin (esim. eristeisiin) ja aiheuttavat rapautumista tai korroosiota, kyseessä on vakava rakennusvirhe. Tällöin urakoitsija ei voi vedota siihen, että virhe olisi vähäinen.
- Korjausvelvollisuus: Urakoitsijan on korjattava virheellinen työntulos. Jos virheen korjaaminen edellyttää muidenkin rakenteiden purkamista (esim. vesieristeen korjaus vaatii pintabetonin purkamista), urakoitsija on velvollinen suorittamaan myös nämä työt kustannuksellaan.
2. Onko kyse takuukorjattavasta virheestä vai normaalista kulumisesta?
Takuuaikana ja sen jälkeen todistustaakka jakautuu eri tavoin.
- Takuuaika (yleensä 2 vuotta): Urakoitsijalla on ns. käännetty todistustaakka. Urakoitsija vastaa virheistä, ellei hän pysty näyttämään toteen, että vika johtuu hänestä riippumattomasta syystä, kuten tilaajan tuottamuksesta, tavanomaisesta kulumisesta tai huollon laiminlyönnistä.
- Esimerkki: Jos parvekkeen pinnoite irtoaa takuuaikana, urakoitsijan on korjattava se, ellei hän pysty todistamaan, että taloyhtiö on käyttänyt parveketta väärin tai jättänyt sovitut huollot tekemättä.
- Takuuajan jälkeen (10 vuotta): Takuuajan päätyttyä todistustaakka kääntyy tilaajalle (eli taloyhtiölle). Tilaajan on näytettävä, että virhe johtuu urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä, ja ettei virhettä voitu havaita vastaanottotarkastuksessa.
- Kulumisen arviointi: Normaalia kulumista ei ole se, että rakenne vaurioituu ennenaikaisesti. Jos esimerkiksi julkisivuremontin tekniseksi käyttöiäksi on arvioitu 30–50 vuotta, mutta rappaus alkaa putoilla 10 vuoden kuluttua, kyse ei ole normaalista kulumisesta vaan todennäköisesti rakennusvirheestä.
3. Vastuun kohdentaminen aliurakoitsijoihin
Taloyhtiön kannalta vastuu kohdistuu pääsääntöisesti pääurakoitsijaan, vaikka virheen olisi tehnyt aliurakoitsija.
- Pääurakoitsijan isännänvastuu: YSE 1998 -ehtojen mukaan pääurakoitsija vastaa aliurakoitsijoidensa suorituksista kuin omistaan. Taloyhtiö reklamoi virheistä pääurakoitsijalle, joka ei voi vapautua vastuusta vetoamalla aliurakoitsijan virheeseen.
- Törkeä tuottamus ja aliurakoitsija: Korkein oikeus on linjannut (KKO 2016:79), että pääurakoitsija vastaa myös takuuajan jälkeen (10 vuoden vastuuajalla) aliurakoitsijansa tekemistä virheistä, jos aliurakoitsija on menetellyt törkeän huolimattomasti. Pääurakoitsija ei voi vedota siihen, että se itse on valvonut työtä huolellisesti, jos lopputulos on aliurakoitsijan toiminnan vuoksi olennaisesti virheellinen.
- Regressioikeus: Pääurakoitsija voi vaatia korvauksia omalta aliurakoitsijaltaan heidän välisensä sopimuksen perusteella, mutta tämä on urakoitsijoiden välinen asia eikä vaikuta taloyhtiön oikeuteen saada virhe korjatuksi.
Toimintaohje taloyhtiölle: Reklamaatio on tehtävä viipymättä virheen havaitsemisen jälkeen. Jos virheitä ilmenee takuuajan jälkeen, taloyhtiön kannattaa teettää ulkopuolinen asiantuntijaselvitys, jolla pyritään osoittamaan virheen syy ja se, että kyseessä on urakoitsijan (tai tämän aliurakoitsijan) törkeä laiminlyönti tai hyvän rakentamistavan vastainen toteutus.
