Parvekeremontin venyminen on yleinen riidanaihe, sillä parvekkeiden poissaolo vaikuttaa suoraan asumisviihtyvyyteen. Urakan viivästyessä keskeiseksi nousevat kysymykset viivästyssakoista, sääolosuhteiden vaikutuksesta urakka-aikaan sekä taloyhtiön ja osakkaiden oikeudesta korvauksiin.
1. Oikeuttaako viivästys viivästyssakkoon?
Kyllä, mikäli urakka ei valmistu sovittuna ajankohtana eikä urakoitsija ole oikeutettu urakka-ajan pidennykseen. Viivästyssakko on tilaajan (taloyhtiön) ensisijainen ja usein ainoa keino saada hyvitystä vakiomuotoisesta viivästyksestä.
- Sakon määräytyminen: YSE 1998 18 §:n mukaan tilaajalla on oikeus viivästyssakkoon jokaiselta työpäivältä, jonka urakka myöhästyy sovitusta. Ellei toisin ole sovittu, sakko on 0,05 % (sivu- ja aliurakoissa 0,1 %) arvonlisäverottomasta urakkahinnasta per työpäivä.
- Enimmäismäärä: Viivästyssakkoa lasketaan urakan valmistumisen osalta enintään 50 työpäivältä ja välitavoitteiden osalta enintään 75 työpäivältä.
- Vastuun rajoitus: Viivästyssakko on vakiokorvaus, joka sulkee pois muut vahingonkorvaukset viivästyksen osalta. Tilaajalla ei ole oikeutta vaatia todellisia vahinkoja (esim. osakkaiden vuokratappioita tai väistöasumiskuluja), ellei urakoitsija ole menetellyt tahallisesti tai törkeän tuottamuksellisesti.
- Pidätysoikeus: Tilaajalla on oikeus pidättää viivästyssakon määrä maksamattomasta urakkahinnasta.
2. Milloin sääolosuhteet oikeuttavat aikataulun venymiseen?
Sääolosuhteet ovat hyväksyttävä syy aikataulun pidentämiseen vain poikkeustapauksissa. Urakoitsijan ammattitaitoon kuuluu normaalien vuodenaikaan liittyvien säävaihteluiden huomioiminen aikataulussa.
- Poikkeuksellisuusvaatimus: YSE 1998 20 §:n mukaan urakoitsijalla on oikeus urakka-ajan pidennykseen vain, jos kyseessä on ylivoimainen este, kuten poikkeukselliset ja urakoitsijan suoritusta olennaisesti haittaavat sääolosuhteet,. Tavanomainen sadekesä tai talvipakkanen ei riitä perusteeksi.
- Ilmoitusvelvollisuus (Reklamaatio): Vaikka sää olisi poikkeuksellinen, urakoitsija menettää oikeutensa lisäaikaan, jos hän ei ilmoita siitä tilaajalle oikeaoppisesti.
- Urakoitsijan on ilmoitettava viivästymisen uhasta viipymättä.
- Vaatimus urakka-ajan pidennyksestä on tehtävä kirjallisesti ja välittömästi esteen ilmaannuttua uhalla, että oikeus menetetään.
- Korkein oikeus on linjannut (KKO 2008:19), että urakoitsijan on esitettävä yksilöity vaatimus lisäajasta ilman aiheetonta viivytystä sen jälkeen, kun viivästyksen vaikutus on arvioitavissa. Pelkkä maininta työmaakokouspöytäkirjassa ei välttämättä riitä, jos nimenomaista vaatimusta ei esitetä.
3. Osakkaiden vaatimukset haittakorvauksista
Parvekeremontin aiheuttama normaali asumishaitta (melu, pöly, parvekkeen käyttökatko) ei oikeuta korvauksiin, jos työ pysyy aikataulussa. Viivästystilanteessa vastuu jakautuu seuraavasti:
- Taloyhtiön ja urakoitsijan välinen suhde: Koska YSE 1998 18 § rajoittaa urakoitsijan vastuun viivästyssakkoon (ellei kyse ole törkeästä huolimattomuudesta), taloyhtiö ei yleensä voi periä urakoitsijalta sakon lisäksi osakkaille maksettavia haittakorvauksia.
- Törkeä huolimattomuus: Jos viivästys johtuu urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä (esim. työmaa seisoo ilman syytä pitkiä aikoja tai työnjohto laiminlyödään täysin), vastuunrajoitus poistuu. Tällöin taloyhtiö voi vaatia urakoitsijalta täysimääräistä vahingonkorvausta, joka voi kattaa myös osakkaiden yhtiölle esittämät vaatimukset,.
- Osakkaan oikeus vastikealennukseen: Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaalla voi olla oikeus yhtiövastikkeen alennukseen, jos huoneiston käyttö estyy tai vaikeutuu merkittävästi remontin viivästymisen vuoksi. Tämä on kuitenkin ensisijaisesti taloyhtiön ja osakkaan välinen asia. Taloyhtiö voi yrittää periä nämä kulut urakoitsijalta vain, jos viivästyssakko ei kata vahinkoa ja kynnys törkeään huolimattomuuteen ylittyy.
Yhteenveto hallitukselle:
- Valvokaa, että viivästyssakot kirjataan ja pidätetään maksueristä automaattisesti, jos urakka myöhästyy.
- Älkää hyväksykö sääolosuhteita viivästyksen syyksi ilman Ilmatieteen laitoksen tilastoihin perustuvaa näyttöä poikkeuksellisuudesta.
- Vaatikaa urakoitsijalta kirjalliset lisäaikavaatimukset heti viivästysuhan ilmetessä; jälkikäteen esitetyt ”sääselitykset” loppuselvityksessä voidaan usein hylätä,.
