Rakennusurakoissa, kuten putki- tai julkisivuremonteissa, purkuvaiheessa paljastuvat odotettua laajemmat vauriot ovat yleinen riidanaihe. Vastuunjako tilaajan (taloyhtiön), suunnittelijan ja urakoitsijan välillä määräytyy ensisijaisesti annettujen lähtötietojen, asiantuntijan huolellisuusvelvoitteen ja poikkeavien olosuhteiden sääntelyn perusteella.
1. Ovatko betonirakenteiden vauriot ennakoitavissa vai lisätyötä?
Urakoitsijan suoritusvelvollisuus rajoittuu siihen, mitä huolellinen urakoitsija on urakkahinnassa voinut rakennusalalla yleisesti noudatettavan käytännön perusteella ottaa huomioon.
- Poikkeavat olosuhteet (YSE 16 §): Mikäli todelliset olosuhteet rakenteiden sisällä poikkeavat sopimusasiakirjoissa annetuista tiedoista tai tutkimustuloksista (kuten kuntotutkimuksesta), urakoitsijalla on oikeus pyytää katselmusta poikkeaman ja sen vaikutusten toteamiseksi.
- Lisätyöoikeus: Jos vauriot ovat sellaisia, ettei niitä ole voitu havaita pintapuolisessa tarkastuksessa tai ne eivät ilmene tilaajan toimittamista asiakirjoista, niiden korjaaminen katsotaan yleensä lisätyöksi, joka oikeuttaa urakkahinnan ja suoritusajan muutoksiin.
- Ennakoitavuus: Urakoitsijan odotetaan kuitenkin alan asiantuntijana kykenevän tulkitsemaan suunnitelmia ja tutkimustuloksia. Jos vaurioiden laajuus on ollut pääteltävissä asiantuntemuksella, se voi kuulua alkuperäiseen urakkaan.
2. Vastuunjako kuntotutkimuksen havainnot ylittävissä vaurioissa
YSE 1998 -ehtojen mukaan kukin sopijapuoli vastaa antamistaan tiedoista ja tutkimustuloksista.
- Tilaajan vastuu: Taloyhtiö vastaa urakoitsijalle hankkimistaan ja ilmoittamistaan tiedoista. Jos urakoitsija on laskenut tarjouksensa puutteellisen kuntotutkimuksen perusteella, tilaaja kantaa lähtökohtaisesti riskin tiedon virheellisyydestä suhteessa urakoitsijaan.
- Urakoitsijan huomautusvelvollisuus: Urakoitsijan on viipymättä ilmoitettava tilaajalle havaitsemistaan virheellisyyksistä, jotka voivat vaarantaa työn sopimuksenmukaisen täyttämisen. Jos urakoitsija laiminlyö tämän, hän voi joutua vastaamaan virheen aiheuttamista lisäkustannuksista.
- Piilevät virheet: Jos vaurioita ei ole voitu kohtuudella havaita rakenteita avaamatta, vastuu säilyy tilaajalla, eikä valvonnan tai urakoitsijan huolellisuus yleensä poista tätä riskiä.
3. Suunnitteluvirhe, tutkimuksen puutteellisuus vai yllättävä olosuhde?
Vastuun kohdentuminen riippuu siitä, mistä vaurioiden paljastuminen johtuu:
- Suunnitteluvirhe: Jos suunnittelija on laiminlyönyt ottaa huomioon tiedossa olleet seikat tai on antanut virheellisiä ohjeita (esim. virheelliset kaadot tai saumaukset), kyse on suunnitteluvirheestä. Suunnittelija vastaa taloyhtiölle konsulttisopimuksensa mukaisesti.
- Tutkimuksen puutteellisuus: Mikäli kuntotutkimus on suoritettu huolimattomasti (esim. ei ole tehty tarvittavia rakenneavauksia, vaikka se olisi ollut mahdollista), vastuu voi kohdistua tutkimuksen tehneeseen asiantuntijaan.
- Yllättävä olosuhde: Jos rakenteista löytyy vaurioita, joita ei ole voitu ennakoida huolellisestikaan tehdyissä esitutkimuksissa, kyse on YSE 16 §:n mukaisesta poikkeavasta olosuhteesta. Tällöin taloyhtiö joutuu yleensä maksamaan urakoitsijalle työn suorittamisesta aiheutuvat todelliset lisäkustannukset.
Asiantuntijan vinkki: Taloyhtiön kannattaa panostaa kattaviin rakenneavauksiin jo suunnitteluvaiheessa ”yllätysten” minimoimiseksi. Jos poikkeavia olosuhteita havaitaan, urakoitsijan on vaadittava katselmusta viipymättä, jotta oikeus lisäkorvauksiin säilyy.
