Putkiremontin onnistuminen kulminoituu usein valvonnan laatuun. Tyypillinen riitatilanne syntyy, kun valvoja on hyväksynyt urakoitsijan suorituksen, mutta myöhemmin työssä havaitaan virhe, jonka korjaaminen on kallista. Tällöin taloyhtiön hallitus joutuu pohtimaan, sitooko valvojan antama hyväksyntä yhtiötä ja kenen puoleen korvausvaatimuksissa on käännyttävä. Tässä asiantuntijakirjoituksessa analysoimme valvonnan oikeudellisia vaikutuksia YSE 1998 -ehtojen ja oikeuskäytännön valossa.
1. Sitooko valvojan hyväksyntä taloyhtiötä?
Valvoja toimii urakassa tilaajan eli taloyhtiön edustajana. Hänen tehtävänään on seurata, että työ suoritetaan sopimusasiakirjojen ja hyvän rakentamistavan mukaisesti.
- Pääsääntö: YSE 1998 62 §:n mukaan tilaajan puolelta tapahtuva valvonta ei rajoita eikä vähennä urakoitsijan sopimuksenmukaista vastuuta. Urakoitsija on ammattilaisena ensisijaisesti vastuussa oman suorituksensa virheettömyydestä.
- Hyväksynnän merkitys: Jos valvoja nimenomaisesti hyväksyy tietyn työvaiheen tai teknisen ratkaisun (esimerkiksi kirjaamalla sen työmaakokouspöytäkirjaan), taloyhtiö saattaa menettää puhevaltansa vedota myöhemmin juuri tähän nimenomaiseen ratkaisuun virheenä, mikäli ratkaisu on ollut valvojan tiedossa ja nähtävillä.
- Vastaanottotarkastus: Kaikki havaittavissa olevat virheet on yksilöitävä viimeistään vastaanottotarkastuksessa. Jos valvoja jättää huomauttamatta tarkastuksessa näkyvästä virheestä, taloyhtiö voi menettää oikeutensa vaatia sen korjaamista urakoitsijalta.
2. Vastuu tilanteessa, jossa virhe olisi ollut havaittavissa valvonnassa
Vaikka urakoitsija kantaa päävastuun, tilaajalla on niin sanottu myötävaikutusvelvollisuus.
- Ilmeiset ja vakavat virheet: Mikäli tilaaja (tai tämän valvoja) ei huomauttaisi urakoitsijan vakavasta virheestä, joka on ollut niin ilmeinen, että se olisi tullut kohtuuden mukaan havaita, tilaaja vastaa itse virheen aiheuttamista lisäkustannuksista omaa tuottamustaan vastaavalta osin.
- Vastuun siirtymisen kynnys: Vastuu ei kuitenkaan siirry taloyhtiölle, jos virhe on aiheutunut urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä tai sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä.
- Piilevät virheet: Jos virhe on sellainen, ettei sitä ole voitu kohtuudella havaita rakenteita avaamatta, valvonnan puutteellisuudella ei ole merkitystä urakoitsijan vastuun kannalta.
3. Valvojan vahingonkorvausvastuu taloyhtiölle
Jos valvoja laiminlyö sopimuksen mukaiset tehtävänsä, hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen taloyhtiötä kohtaan.
- Sopimusrikkomus: Valvojan vastuu perustuu taloyhtiön ja valvontakonsultin väliseen sopimukseen. Mikäli valvoja ei täytä asiantuntijalta edellytettävää huolellisuutta ja tästä aiheutuu yhtiölle vahinkoa (esim. oikeudenmenetyksiä urakoitsijaa kohtaan), valvoja on korvausvelvollinen.
- Vastuun rajoitukset: Valvontasuhteissa sovelletaan usein konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja (KSE). Niiden mukaan konsultin vastuu on tyypillisesti rajoitettu konsulttipalkkion määrään, ellei muuta ole nimenomaisesti sovittu.
- Vastuun yläraja ja vakuutus: Oikeuskäytännössä (KKO 2003:26) on kuitenkin katsottu, että jos sopimukseen on otettu maininta huomattavan suuresta vastuuvakuutuksesta (esim. 5 miljoonaa markkaa/euroa), tämä voi antaa tilaajalle perustellun aiheen otaksua, että korvausvastuun yläraja on vakuutussumman suuruinen, eikä vain palkkion määrä.
Asiantuntijan neuvot taloyhtiön hallitukselle:
- Määrittele valvonnan laajuus: Varmistakaa, että valvontasopimuksessa määritellään tarkasti tarkastuskäyntien tiheys ja kriittiset työvaiheet, jotka on kuitattava (esim. vedeneristys).
- Dokumentoi havainnot: Valvojan on kirjattava kaikki havaitut virheet ja annetut ohjeet välittömästi työmaapäiväkirjaan tai kokouspöytäkirjaan.
- Tarkista vastuuvakuutus: Varmistakaa ennen sopimuksen allekirjoittamista, että valvojan vastuuvakuutus on riittävä ja että sopimuksessa on selkeä kirjaus korvausvastuun enimmäismäärästä.
Onko taloyhtiönne valvoja hyväksynyt virheellistä työtä tai onko edessä taloudellinen loppuselvitys? Autamme taloyhtiöitä selvittämään urakoitsijan ja valvojan välisen vastuunjaon ja vaatimaan oikeudenmukaisia korvauksia. Ota yhteyttä asiantuntijalakimiehiimme ja varmista hankkeenne oikeusturva.
