Valvojan suorittamat hyväksynnät ja tarkastukset ovat urakan hallinnan kannalta keskeisiä, mutta juridisesti urakoitsijan vastuu työn laadusta on erittäin vahva. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) ja oikeuskäytäntö lähtevät pääsäännöstä, jonka mukaan valvonta ei poista urakoitsijan suoritusvelvollisuutta.
1. Sitooko valvojan hyväksyntä taloyhtiötä?
Pääsääntöisesti valvojan tekemä hyväksyntä tai valvonnan suorittaminen ei rajoita eikä vähennä urakoitsijan sopimuksenmukaista vastuuta.
- Urakoitsijan ammattitaitovaatimus: Vaikka valvoja olisi hyväksynyt työvaiheen, urakoitsija vastaa edelleen siitä, että työ on tehty sopimuksen, säädösten ja hyvän rakentamistavan mukaisesti. Esimerkiksi Turun hovioikeuden ratkaisussa (2017) katsottiin, ettei valvojan hyväksyntä työmallille poistanut urakoitsijan vastuuta, kun lopullinen työ oli virheellinen. Urakoitsijan olisi ammattilaisena tullut ymmärtää oikea toteutustapa.
- Vastaanottotarkastus poikkeuksena: Merkittävin hetki, jolloin valvojan (ja tilaajan) toiminta sitoo taloyhtiötä, on vastaanottotarkastus. YSE 1998 71 §:n mukaan virheet on yksilöitävä vastaanottotarkastuspöytäkirjaan. Jos havaittavissa olevaa virhettä ei kirjata, oikeus vedota siihen myöhemmin voidaan menettää, ellei kyseessä ole piilevä virhe tai urakoitsijan törkeä laiminlyönti.
2. Valvojan vastuu, jos virhe oli havaittavissa
Vaikka valvoja olisi toiminut huolimattomasti jättäessään virheen huomaamatta, vastuu virheen korjauskustannuksista säilyy useimmiten urakoitsijalla.
- Vastuun siirtyminen tilaajalle (YSE 62 § 2 mom.): Tilaaja (taloyhtiö) voi joutua vastaamaan virheen aiheuttamista seurauksista vain poikkeuksellisesti. Tämä edellyttää, että:
- Kyse on urakkasuorituksen vakavasta virheestä.
- Virhe on ollut niin ilmeinen, että valvojan olisi tullut se kohtuuden mukaan havaita.
- Tilaaja/valvoja ei ole huomauttanut virheestä urakoitsijalle.
- Urakoitsijan törkeä laiminlyönti estää vastuun siirtymisen: Vaikka virhe olisi ollut havaittavissa, vastuu ei siirry tilaajalle, jos virhe johtuu urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä.
- Oikeustapaus (Helsingin HO 24.10.2019): Tapauksessa urakoitsija oli jättänyt palokatkoja tekemättä ja asentanut koteloita virheellisesti. Urakoitsija väitti, että tilaaja menetti oikeutensa vedota virheisiin, koska valvoja ei ollut puuttunut niihin, vaikka ne olisivat olleet havaittavissa. Hovioikeus katsoi, että kyseessä oli urakoitsijan törkeä laiminlyönti ja laadunvarmistuksen laiminlyönti (mm. piilevien virheiden jättäminen rakenteisiin), joten urakoitsija vastasi virheistä täysimääräisesti valvonnan puutteista huolimatta.
3. Vastuun jakautuminen valvojan ja urakoitsijan välillä
Taloyhtiön näkökulmasta on erotettava vastuu urakkasopimuksessa ja vastuu konsulttisopimuksessa.
- Urakoitsijan ensisijainen vastuu: Urakoitsija vastaa työsuorituksestaan (YSE 24 § ja 26 §). Urakoitsija ei vapaudu vastuusta vetoamalla siihen, että ”valvoja ei kieltänyt”. Valvonnan tarkoitus on turvata tilaajan etua, ei pienentää urakoitsijan vastuuta.
- Valvojan korvausvastuu taloyhtiölle: Jos valvoja laiminlyö tehtävänsä (esim. ei havaitse selkeitä virheitä tai ei huolehdi pöytäkirjoista), hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen taloyhtiötä kohtaan konsulttisopimuksen (yleensä KSE-ehdot) perusteella.
- Valvojan vastuu on usein rajoitettu sopimuksessa (esim. palkkion määrään tai tiettyyn kattoon). Kuitenkin, jos sopimuksessa on nimenomaisesti vaadittu tietyn suuruista vastuuvakuutusta (esim. 5 000 000 mk), Korkein oikeus on katsonut (KKO 2003:26), että tämä vakuutusmäärä voi syrjäyttää yleisten ehtojen matalamman vastuukaton, jos ehto on luonut tilaajalle perustellun käsityksen laajemmasta vastuusta.
- Törkeä tuottamus: Jos urakoitsija on toiminut törkeän huolimattomasti (esim. jättänyt noudattamatta asennusohjeita tai laadunvarmistusta), hän vastaa virheistä myös takuuajan jälkeen (10 vuoden vastuu). Tällöin valvojan mahdollinen huolimattomuus ei vapauta urakoitsijaa.
Yhteenveto: Valvojan hyväksyntä ei ole ”synninpäästö” urakoitsijalle. Urakoitsija kantaa päävastuun työn laadusta. Valvojan virheet voivat johtaa valvojan omaan korvausvastuuseen taloyhtiötä kohtaan, mutta ne harvoin siirtävät urakoitsijan virhevastuuta taloyhtiön kannettavaksi, ellei kyse ole ilmeisestä virheestä, jota ei voida pitää urakoitsijan törkeänä laiminlyöntinä.
