Julkisivuremonteissa vahingot ulottuvat usein itse urakkakohteen ulkopuolelle, esimerkiksi huoneistoihin tai pihapiiriin. Vastuunjako perustuu YSE 1998 -ehtoihin, joiden mukaan urakoitsijalla on laaja velvollisuus suojata ympäristö ja korvata aiheuttamansa vahingot.
1. Vesi- ja pölyvahingot
Suojaamisvelvollisuus: Urakoitsijan sivuvelvollisuuksiin kuuluu nimenomaisesti suojata urakkaan kuulumattomat rakennusosat ja ympäristö työstä aiheutuvalta vahingoittumiselta ja tahriintumiselta. Jos suojaus pettää, urakoitsija on korvausvelvollinen.
- Pölyvahingot: Esimerkiksi timanttiporauksesta tai hiekkapuhalluksesta leviävä pöly on tyypillinen vahingonaiheuttaja. Oikeuskäytännössä (Vaasan HO 8.8.2023) on katsottu urakoitsijan ja aliurakoitsijan olevan vastuussa, kun timanttiporauksen yhteydessä syntynyt pöly ja kipinät aiheuttivat tulipalon rakenteiden sisällä puutteellisen suojauksen ja siivouksen vuoksi. Urakoitsijan on varmistettava, etteivät pöly ja lika pääse tunkeutumaan huoneistoihin esimerkiksi ilmanvaihdon kautta.
- Vesivahingot: Urakoitsija vastaa työnaikaisesta sadevesien hallinnasta. Jos vettä pääsee rakenteisiin tai huoneistoihin esimerkiksi keskeneräisen katon, puuttuvan sääsuojan tai väärin suunnattujen rännien vuoksi, kyse on urakoitsijan huolimattomuudesta. Helsingin hovioikeus (15.9.2022) käsitteli tapausta, jossa hulevedet oli johdettu väärin, mikä aiheutti kosteusvaurion kiinteistön rakenteisiin. Urakoitsija (tai kiinteistönomistaja riippuen tilanteesta) on vastuussa huolellisesta kunnossapidosta ja vedenohjauksesta.
- Laaja korvausvastuu: Jos vesieristys pettää urakoitsijan virheen vuoksi, urakoitsija on velvollinen korvaamaan paitsi vesieristeen korjauksen, myös purkamaan ja rakentamaan uudelleen päällirakenteet (esim. asfaltin tai betonin), jotta virhe saadaan korjattua (KKO 2001:14).
2. Ikkuna- ja parvekevahingot
Julkisivutyöt kohdistuvat suoraan ikkunoiden ja parvekkeiden liittymiin, mikä lisää vaurioriskiä.
- Sotkeminen ja naarmut: Ikkunoiden ja parvekelasien suojaaminen roiskeilta (esim. laasti, maali) on urakoitsijan vastuulla. Jos ikkunoita ei ole suojattu asianmukaisesti ja ne naarmuuntuvat puhdistuksessa tai tahriintuvat pysyvästi, urakoitsija vastaa vahingosta.
- Rakenteelliset vauriot: Jos uusi julkisivupinnoite (esim. rappaus) asennetaan virheellisesti kiinni ikkunakarmeihin ilman elastisia saumoja, se voi aiheuttaa karmien vääntymistä tai rappauksen halkeilua. Tällainen asennustapa on katsottu hyvän rakentamistavan vastaiseksi ja urakoitsijan virheeksi.
- Väärät kaadot: Jos parvekkeen lattian tai suojapellitysten kallistukset tehdään väärin (esim. sisäänpäin viettäväksi), vesi ohjautuu rakenteisiin ja aiheuttaa vaurioita. Urakoitsija vastaa tällaisesta virheestä, vaikka suunnitelmissa ei olisi erikseen mainittu kallistuskulmia, sillä ammattilaisen tulee tuntea hyvän rakentamistavan vaatimukset vedenpoistolle.
3. Urakoitsijan vakuutusten kattavuus
Vakuutukset ovat ensisijainen turva, mutta ne eivät kata kaikkea. Taloyhtiön on syytä ymmärtää vakuutusten rajoitukset.
- Toiminnan vastuuvakuutus: YSE 1998 38 § edellyttää, että urakoitsijalla on voimassa oleva toiminnan vastuuvakuutus. Tämä vakuutus korvaa yleensä kolmannelle osapuolelle (kuten taloyhtiölle tai osakkaalle) aiheutetut henkilö- ja esinevahingot, jotka johtuvat urakoitsijan toiminnasta.
- Rajoitusehdot ja suojeluohjeet: Vakuutusyhtiö voi evätä korvauksen tai alentaa sitä, jos vahinko on aiheutettu laiminlyömällä turvallisuusmääräyksiä tai suojeluohjeita. Esimerkiksi tulityöohjeiden (kuten jälkivartioinnin tai kastelun) laiminlyönti voi johtaa siihen, että vakuutusyhtiö ei korvaa palovahinkoa tai perii korvauksen takaisin urakoitsijalta (regressioikeus).
- Tahallisuus ja törkeä huolimattomuus: Vakuutus ei tyypillisesti kata vahinkoja, jotka on aiheutettu tahallisesti tai törkeällä huolimattomuudella. Tällöin vahinko jää suoraan urakoitsijan (ja viime kädessä tämän maksukyvyn) varaan.
- Aliurakoitsijoiden vahingot: Pääurakoitsija vastaa aliurakoitsijoidensa aiheuttamista vahingoista tilaajalle. Vakuutustilanteissa on kuitenkin huomioitava, että aliurakoitsijan ja pääurakoitsijan vakuutukset ovat erillisiä. Pääurakoitsijan vakuutus ei välttämättä kata aliurakoitsijan aiheuttamaa vahinkoa, jos aliurakoitsija katsotaan itsenäiseksi toimijaksi, jolla tulisi olla oma vakuutus.
Yhteenveto: Taloyhtiön kannalta on kriittistä vaatia, että urakoitsija noudattaa YSE:n mukaista suojaamisvelvoitettaan. Vahinkotilanteessa on dokumentoitava vauriot välittömästi. Vakuutusyhtiön korvauspäätös voi olla kielteinen, jos urakoitsija on rikkonut turvallisuusohjeita (esim. tulityöt), jolloin korvausta on vaadittava suoraan urakoitsijalta.
