Aikatauluviivästykset ovat yksi yleisimmistä riidanaiheista urakoissa. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan urakoitsija on sidottu sovittuun aikatauluun, ja poikkeamat hyväksytään vain tarkasti määritellyissä ylivoimaisen esteen tilanteissa.
1. Milloin sääolosuhteet oikeuttavat viivästykseen?
Sääolosuhteet oikeuttavat urakka-ajan pidentämiseen vain poikkeustapauksissa. Lähtökohtana on, että ammattitaitoisen urakoitsijan tulee ottaa huomioon normaalit vuodenajan mukaiset säävaihtelut tarjousta laskiessaan ja aikataulua laatiessaan.
- Poikkeuksellisuusvaatimus: YSE 1998 20 §:n mukaan urakoitsijalla on oikeus urakka-ajan pidennykseen sään vuoksi vain, jos kyseessä ovat poikkeukselliset ja urakoitsijan suoritusta olennaisesti haittaavat sääolosuhteet. Tavanomainen sade, pakkanen tai lumi ei riitä perusteeksi. Rakennusalalla on vakiintuneesti käytetty vuoden 1987 tulkintaohjetta (RT-kortisto) sen arvioimiseen, mikä katsotaan poikkeukselliseksi sääksi tilastojen valossa.
- Resurssipula ei ole syy: Resurssiongelmat, kuten työntekijöiden tai materiaalien puute, eivät oikeuta lisäaikaan, elleivät ne johdu ylivoimaisesta esteestä (esim. lakko tai puolustustilalaki). Urakoitsija vastaa omien resurssiensa riittävyydestä.
- Ilmoitusvelvollisuus (Oikeudenmenetysuhka): Vaikka sää olisi poikkeuksellinen, urakoitsija menettää oikeutensa lisäaikaan, jos hän ei toimi sopimuksen menettelytapojen mukaisesti. Urakoitsijan on ilmoitettava viivästysuhasta tilaajalle viipymättä ja kirjallisesti uhalla, että hän muussa tapauksessa menettää oikeutensa ajan pidennykseen.
- Vaatimuksen yksilöinti: Korkein oikeus on linjannut (KKO 2008:19), että urakoitsijan on esitettävä yksilöity vaatimus lisäajasta ilman aiheetonta viivytystä. Pelkkä maininta työmaakokouksessa tai sääolosuhteiden toteaminen ei riitä, jos nimenomaista vaatimusta ja sen vaikutusta aikatauluun ei esitetä,.
2. Oikeus viivästyssakkoon
Viivästyssakko on tilaajan ensisijainen keino hyvitykseen, kun urakka myöhästyy sovitusta valmistumispäivästä tai välitavoitteesta.
- Vakiokorvaus: Tilaajalla on oikeus viivästyssakkoon jokaiselta työpäivältä, jonka urakka myöhästyy. Sakko on vakiokorvaus, joka ei edellytä tilaajalta näyttöä todellisesta vahingosta.
- Sakon määrä: Ellei toisin ole sovittu, sakko on 0,05 % (sivu- ja aliurakoissa 0,1 %) arvonlisäverottomasta urakkahinnasta per työpäivä. Sakkoa maksetaan enintään 50 työpäivältä (tai 75 työpäivältä, jos välitavoitteita on sakotettu).
- Pidätysoikeus: Tilaajalla on oikeus pidättää viivästyssakon määrä maksamattomasta urakkahinnasta.
- Laskentaperuste: Korkein oikeus on linjannut, että viivästyssakko lasketaan alkuperäisen urakan laajuuteen kuuluneiden töiden toteutuneista kustannuksista, eikä siihen tule lukea lisä- tai muutostöiden kustannuksia, ellei toisin ole sovittu.
3. Taloyhtiön ja osakkaiden kärsimä haitta
Viivästyssakko on YSE-ehtojen mukaan ns. yksinomainen seuraamus viivästyksestä tavanomaisissa tilanteissa.
- Vastuunrajoitus: YSE 1998 18 §:n mukaan tilaajalla (taloyhtiöllä) ei ole oikeutta muuhun korvaukseen viivästyksen johdosta kuin sovittuun viivästyssakkoon, ellei urakoitsija ole menetellyt tahallisesti tai törkeän tuottamuksellisesti,.
- Törkeä huolimattomuus: Jos urakoitsijan menettely katsotaan törkeäksi huolimattomuudeksi (esim. täydellinen piittaamattomuus aikataulusta tai resursoinnista), vastuunrajoitus poistuu. Tällöin taloyhtiö voi vaatia korvausta todellisista vahingoistaan, jotka ylittävät viivästyssakon määrän.
- Osakkaiden asema: Koska urakkasopimus on taloyhtiön ja urakoitsijan välinen, osakkaat ovat ns. kolmansia osapuolia. Jos remontin viivästys aiheuttaa osakkaille vahinkoa (esim. vuokratulon menetys tai sijaisasumiskulut), taloyhtiö voi vaatia näitä urakoitsijalta vain, jos kynnys törkeään tuottamukseen ylittyy tai jos urakoitsija on aiheuttanut vahingon ”muutoin” (esim. deliktivastuun kautta). Käytännössä osakkaat vaativat usein hyvitystä (vastikealennusta) taloyhtiöltä asunto-osakeyhtiölain perusteella, ja yhtiö pyrkii perimään kulut urakoitsijalta. Jos viivästyssakko kattaa nämä kulut, asia on selvä, mutta sakon ylittävä osuus vaatii näytön urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä.
Yhteenveto: Taloyhtiön on syytä kirjata viivästyspäivät tarkasti ja vaatia viivästyssakkoa automaattisesti. Sääolosuhteisiin vetoaminen tulee torjua, ellei urakoitsija pysty osoittamaan säätä poikkeukselliseksi tilastotiedoin ja ellei hän ole tehnyt kirjallista ilmoitusta viivästysuhasta heti sen ilmetessä.
