Julkisivuremonteissa urakan laajuutta koskevat riidat ovat yleisiä, sillä vanhojen rakenteiden todellinen kunto selviää usein vasta työn edetessä. Lähtökohtana on Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) 1 §:n mukainen pääsuoritusvelvollisuus: urakoitsijan on tehtävä kaikki työt, jotka ovat välttämättömiä sovitun lopputuloksen aikaansaamiseksi, vaikka jokaista yksityiskohtaa ei olisi mainittu asiakirjoissa.
1. Sisältyykö vain pintojen korjaus vai myös taustarakenteiden kunnostus?
Tämä on yleisin kiistakysymys, kun ”maalauksen” tai ”pinnoituksen” yhteydessä havaitaan rakenteellisia vikoja.
- Sopimuksen sanamuoto ja ammattitaito: Urakoitsijan suoritusvelvollisuus määräytyy ensisijaisesti sopimusasiakirjojen mukaan. Kuitenkin urakoitsijan edellytetään tulkitsevan asiakirjoja alan asiantuntijana. Jos urakan tavoitteena on kestävä julkisivu, pelkkä kosmeettinen pintakorjaus vaurioituneen taustarakenteen päälle ei täytä hyvän rakentamistavan vaatimuksia.
- Oikeuskäytännön esimerkki (Turun HO 2017): Tapauksessa sokkelin pinnoite oli vaurioitunut, koska sokkelin yläpinta vietti seinään päin (väärä kaato). Urakoitsija väitti, että hänen tehtävänsä oli vain pinnoittaa, ei korjata kaatoja. Hovioikeus katsoi, että ammattitaitoisen urakoitsijan olisi pitänyt ymmärtää, ettei pinnoitus kestä ilman kallistuksen korjaamista. Vaikka kallistuksen korjaus olisi voinut olla lisätyö, urakoitsija vastasi virheestä, koska hän ei ollut reklamoinut asiasta (YSE 33 §) vaan tehnyt työn virheellisen alustan päälle.
- Poikkeavat olosuhteet: Jos taustarakenteiden vauriot ovat laajempia kuin asiakirjoissa tai tutkimuksissa on esitetty, kyseessä on YSE 16 §:n mukainen poikkeava olosuhde. Tällöin urakoitsijan on pyydettävä katselmusta viipymättä lisäkorvauksen saamiseksi.
2. Kuuluuko ikkuna- ja parvekeliittymien korjaus urakkaan?
Liittymäkohdat ovat riskialttiita, ja niiden tiivistys katsotaan usein kuuluvaksi urakkaan hyvän rakentamistavan perusteella, vaikka niitä ei olisi erikseen mainittu.
- Hyvä rakentamistapa täydentää sopimusta: YSE 1998 15 § velvoittaa urakoitsijan noudattamaan hyvää rakentamistapaa, jos asiakirjoissa ei ole tarkkaa määräystä.
- Oikeuskäytännön esimerkki (Helsingin HO 13.2.2019): Julkisivuremontissa rappaus oli tehty kiinni ikkunakarmeihin ilman elastista saumaa tai irrotuskaistaa, mikä johti halkeamiin. Urakoitsija vetosi siihen, ettei suunnitelmissa ollut mainintaa saumasta. Oikeus totesi, että rappauksen ja karmin välinen liitos on tehtävä joustavaksi hyvän rakentamistavan mukaisesti (esim. Ratu-korttien ohjeet). Koska urakoitsija ei noudattanut tätä eikä huomauttanut suunnitelman puutteesta, liittymien korjaus oli urakoitsijan vastuulla.
3. Kuka vastaa vanhojen pinnoitteiden täydellisestä poistosta?
Vanhan pinnoitteen poisto kuuluu urakkaan, jos se on edellytys uuden pinnoitteen pysyvyydelle ja laatuvaatimusten täyttymiselle.
- Lopputulosvastuu: Urakoitsija vastaa siitä, että työntulos on sopimuksen mukainen (YSE 1 §). Jos uusi pinnoite irtoaa, koska vanhaa ei poistettu kunnolla, kyseessä on suoritusvirhe.
- Jätteet ja siivous: Vanhan pinnoitteen poistosta syntyvä jäte ja sen kuljetus kuuluvat urakoitsijan sivuvelvollisuuksiin (YSE 2 § f-kohta ja YSE 53 §), ellei kaupallisissa asiakirjoissa (kuten urakkaohjelmassa) ole nimenomaisesti toisin sovittu.
4. Sisältyvätkö telineet, suojaukset ja ympäristön ennallistaminen hintaan?
Kyllä, nämä ovat tyypillisiä urakoitsijan sivuvelvollisuuksia, jotka sisältyvät urakkahintaan, ellei niitä ole erikseen rajattu pois tai siirretty tilaajan vastuulle.
- Sivuvelvollisuudet (YSE 2 §): Urakoitsijan velvollisuuksiin kuuluu nimenomaisesti urakassa tarvittavien rakennusvälineiden (kuten telineiden) hankkiminen sekä urakkaan kuulumattomien rakennusosien ja ympäristön suojaaminen vaurioilta ja likaantumiselta.
- Työmaapalvelut (YSE 3 §): Isommissa hankkeissa telineet voidaan määritellä ”työmaapalveluksi”, josta vastaa pääurakoitsija. Jos sopimuksessa ei ole nimetty erillistä vastuutahoa, kukin urakoitsija vastaa omista telineistään.
- Vastuu suojauksen pettämisestä: Jos suojaus epäonnistuu ja esimerkiksi timanttiporauksen pöly tai vesi sotkee ympäristön tai aiheuttaa palovaaran, urakoitsija on vastuussa vahingosta. Vaasan hovioikeuden ratkaisussa (2023) urakoitsija ja aliurakoitsija vastasivat palovahingosta, joka johtui puutteellisesta suojauksesta ja siivouksesta tulityön yhteydessä.
Yhteenveto taloyhtiöiden päättäjille: Epäselvissä tilanteissa urakoitsijan ”hiljainen hyväksyntä” ja työn jatkaminen ilman kirjallista huomautusta (reklamaatiota) tulkitaan usein siten, että työ sisältyy urakkaan tai että urakoitsija ottaa riskin toteutustavasta. Taloyhtiön etu on vaatia, että kaikki ”harmaat alueet” käsitellään kirjallisesti ennen työvaiheen aloittamista.
